3. März 2021

«Vor- und Nachteile von Immobiliengesellschaften»

Liegenschaften sind schon seit langer Zeit und auch im aktuell unsicheren Umfeld der Pandemie hoch im Kurs. Manche Privatperson interessiert sich nicht nur für den Erwerb eines Eigenheims für sich und die Familie, sondern denkt an­gesichts der rekordtiefen Hypothekarzinsen auch an eine Investition in Renditeliegen­schaften als eine alternative und sichere Ka­pitalanlage, die rentable Mietzinsen generie­ren soll. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob es gescheiter ist, die Immobili­en privat oder über eine juristische Person (Aktiengesellschaft oder Gesellschaft mit be­schränkter Haftung) zu erwerben bzw. zu halten. Die Antwort hierauf hängt meist von steuerlichen Gesichtspunkten ab

Das Eigenheim ins Privatvermögen

Bei Immobilien, die selbst bewohnt werden und daneben keine oder keine signifikanten Mieteinnahmen abwerfen, lohnt es sich meis­tens nicht, diese über eine Immobiliengesell­schaft zu halten. Die Gründe hierfür sind wiederum vorwiegend steuerlicher Natur; der Eigenmietwert ist meist tiefer als die Markt­miete, die man für das Bewohnen der Liegen­schaft an die eigene Gesellschaft zu zahlen hätte. Auch dürfte die Steuerbelastung bei einem zukünftigen Verkauf der Liegenschaft aus dem Privatvermögen geringer sein, da der Gewinn mit der Grundstückgewinnsteuer aufgerechnet werden kann. Wird das Eigen­heim über eine Immobiliengesellschaft ge­halten, so fallen bei einem Verkauf desselben sowohl in der Gesellschaft als auch beim Ei­gentümer der Gesellschaft Steuern an, wenn er den Verkaufserlös mittels Dividenden he­rausnehmen will.

Die Renditeliegenschaft in die Immobiliengesellschaft

Bei Renditeliegenschaften sprechen hingegen viele Möglichkeiten der Steueroptimierung dafür, diese über eine eigene Immobilien­gesellschaft zu halten. So kann zum Beispiel – je nach Ergebnis der Gesellschaft – ein Ge­staltungsspielraum für Abschreibungen be­stehen. Zudem können Verluste aus einem Jahr, die durch grössere Unterhaltsaufwen­dungen entstehen, mit den Gewinnen aus an­deren Steuerperioden verrechnet werden. Wird die Renditeliegenschaft von einer Pri­vatperson direkt gehalten, besteht diese Mög­lichkeit nicht. Gleich verhält es sich mit Rück­stellungen für zukünftige Grossinvestitionen, die helfen können, das laufende steuerbare Ergebnis zu vermindern. Schliesslich kann mittels einer Immobiliengesellschaft auch das Risiko reduziert werden, dass man als Privat­person von den Steuerbehörden plötzlich als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler ein­gestuft wird, wenn man zum Beispiel regel­mässige Zu­ und Verkäufe von Liegenschaf­ten tätigt. Auf alle Fälle empfiehlt sich immer eine frühzeitige rechtliche bzw. steuerliche Analyse, wenn man den Kauf einer Rendite­liegenschaft ins Auge fasst.

Neben steuerlichen Vorteilen kann eine Immobiliengesellschaft bei Renditeliegenschaf­ten auch mit Blick auf die Nachlassplanung at­traktiv sein. Beim Erbgang gehen anstelle der Liegenschaften die Aktien oder Stammantei­le der Gesellschaft an die Nachkommen über, wodurch zum Beispiel Notariats­ und Grund­buchkosten eingespart werden.

Vorsicht oder Hände weg von «Mantelgesellschaften»

Wer sich mit dem Gedanken an eine eigene Immobiliengesellschaft befasst, wird oftmals auch mit dem Thema des unzulässigen «Man­telhandels» konfrontiert, dann nämlich, wenn die Übernahme einer liquidationsreifen, inak­tiven Kapitalgesellschaft (AG oder GmbH) als Alternative zu einer Neugründung angeboten wird. Neben dem Wegfall der Gründungsfor­malitäten und den damit verbundenen Kosten wird auch mit der Möglichkeit der Nutzung von bestehenden Verlustvorträgen geworben. Vom Erwerb einer Mantelgesellschaft ist grundsätzlich abzuraten. Nebst unbekannten Altlasten von noch bestehenden Verpflichtun­gen der Mantelgesellschaft besteht auch das Risiko, dass eine Besteuerung vorgenommen wird, wie wenn die Gesellschaft zivilrechtlich liquidiert und neu gegründet worden wäre. In einem solchen Fall ist aller Voraussicht nach auch die Verrechnung mit Verlustvorträgen der Vorgängerin nicht zulässig. Deshalb: Hände weg von «Mantelgesellschaften»!

 

 

Markus Alder, Lic. iur., LL.M., ist Partner bei Thouvenin Rechtsanwälte KLG, Zürich, www.thouvenin.com . Er hat seinen Beratungsschwerpunkt in den Bereichen Gesellschafts- und Vertragsrecht sowie M&A.

 

Hinweis: Dieser Artikel wurde in der März/April-Ausgabe 2021 der Zeitschrift „Umbauen+Renovieren“ publiziert

 

2021-02-Ausgabe-Nr.-2-März-April-Markus-Alder-Vor-und-Nachteile-von-Immobiliengesellschaften.pdf (pdf 664 kB)