29. Januar 2026

Revidiertes Gewährleistungsrecht – was Bauunternehmer, Bauherren und Käufer wissen müssen

Am 1. Januar 2026 ist die Teilrevision des kauf- und werkvertraglichen Gewährleistungsrechts in Kraft getreten. Ziel der Gesetzesänderungen ist insbesondere eine Verbesserung der rechtlichen Stellung der Bauherren und Immobilienkäufer bei Baumängeln. Die Revision bringt unter anderem im Bau- und Immobilienbereich wesentliche Neuerungen, die Unternehmen und Vertragsparteien beachten sollten.

Verlängerte Rügefrist von 60 Tagen

Während unter früherem Recht Mängel grundsätzlich sofort gerügt werden mussten, gilt nach revidiertem Recht neu eine gesetzliche Rügefrist von 60 Tagen für offene und verdeckte Mängel in bestimmten Konstellationen vor. Diese Rügefrist gilt insbesondere bei:

• Kaufverträgen über bewegliche Sachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und welche die Mangelhaftigkeit des Werks verursacht haben (Art. 201 Abs. 4 OR);
• Grundstückskaufverträgen (Art. 219a Abs. 1 OR);
• Mängelrügen bei einem unbeweglichen Werk (Art. 367 Abs. 1^bis und Art. 370 Abs. 4 OR);
• Mängeln eines beweglichen Werks, das bestimmungsgemäss in das unbewegliche Werk integriert worden ist, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben (Art. 367 Abs. 1^bis a und Art. 370 Abs. 4 lit. a OR);
• Mängel eines Werks, das von einem Architekten oder Ingenieur erstellt und bestimmungsgemäss als Grundlage für die Erstellung des unbeweglichen Werks verwendet worden ist, die die Mangelhaftigkeit eines unbeweglichen Werks verursacht haben (Art. 367 Abs. 1^bis b und Art. 370 Abs. 4 lit. b OR).

Die 60-tägige Mängelrügefrist ist einseitig zwingend. Eine vertragliche Vereinbarung kürzerer Fristen ist unwirksam. Eine einvernehmliche Verlängerung ist hingegen möglich.

Unverzichtbares Nachbesserungsrecht

Die Revision ermöglicht es dem Käufer eines Grundstücks mit einer Baute, die noch zu errichten ist oder weniger als zwei Jahre vor dem Verkauf neu errichtet wurde, die unentgeltliche Nachbesserung zu verlangen (Art. 219a Abs. 2 OR). Das Nachbesserungsrecht richtet sich nach den Bestimmungen zum Werkvertrag. Ein vertraglicher Ausschluss des Nachbesserungsrechts ist nicht möglich.

Eine zum Voraus getroffene Verabredung, wonach der Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung bei Mängeln an Bauten im Werkvertragsrecht eingeschränkt oder ausgeschlossen wird, ist nicht zulässig (Art. 368 Abs. 2^bis OR).

Einseitig zwingende Verjährungsfristen

Die fünfjährigen Verjährungsfristen zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen Mängeln des Grundstücks, bei Werkverträgen über unbewegliche Werke sowie bei Werkverträgen über bewegliche Werke, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden haben neu einseitig zwingenden Charakter, können also nicht zu Lasten des Käufers bzw. Bestellers abgeändert werden (Art. 219a Abs. 3 OR sowie Art. 371 Abs. 1-3 OR).

Auswirkung auf SIA-Norm 118

Insofern die in Bauwerkverträgen häufig vereinbarte SIA-Norm 118 den (einseitig) zwingenden Bestimmungen des OR entgegenstehen, finden diese keine Anwendung. Dies ist – zumindest bis die SIA-Norm 118 angepasst wird – in Bezug auf Art. 179 Abs. 2 SIA-Norm 118 der Fall; es gilt entsprechend nicht eine sofortige Rügefrist für verdeckte Mängel, sondern die Rügefrist von 60 Tagen nach Entdeckung.

Anpassung beim Bauhandwerkerpfandrecht

Gemeinsam mit der Revision des Obligationenrechts wurde auch eine Änderung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB) beschlossen, welche zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten ist. Neu müssen im Bauhandwerkerpfandrecht für die angemeldete Forderung zusätzlich Verzugszinsen für die Dauer von zehn Jahren als Sicherheit geleistet werden (Art. 839 Abs. 3 ZGB).

Übergangsrecht

Die neuen Bestimmungen gelten grundsätzlich für Verträge, die ab dem 1. Januar 2026 abgeschlossen werden.

Bezüglich der neu zwingend ausgestalteten Verjährungsfristen gilt jedoch eine Ausnahme: Diese finden auch auf Verträge Anwendung, die unter dem bisherigen Recht abgeschlossen wurden, sofern eine kürzere Verjährungsfrist vereinbart wurde und diese am 1. Januar 2026 noch nicht abgelaufen war. Zudem finden unabhängig vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder der Arbeitsausführung auch die neuen Bestimmungen des Art. 839 Abs. 3 ZGB Anwendung.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an:

Simon Hohler, Partner
Jelto Simnacher, Junior Associate