15. Juli 2022

«Bauhandwerkerpfandrecht»

Handwerker und Unternehmen haben für ihre Werklohnforderung einen gesetzlichen Anspruch auf Eintragungeines Pfandrechts am Grundstück, auf welchem sie gearbeitet ha­ben. Dieses Pfandrecht wird als Bauhandwerkerpfandrecht bezeichnet. Der Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwerkerpfandrechts besteht jeweils gegen den Grundeigen­tümer. Dies unabhängig davon, wer mit dem Handwerker den Vertrag geschlossen hat. So hat grundsätzlich auch ein Subunternehmer Anspruch auf Eintragung eines Bauhandwer-kerpfandrechts auf dem Grundstück des Ei­gentümers, selbst wenn der Subunternehmer vom Generalunternehmer oder vom Archi­tekten ohne Kenntnis des Grundeigentümers für Arbeiten auf dessen Grundstück beigezo­gen wurde. Entsprechend ergibt sich regel­mässig ein Doppelzahlungsrisiko für den Grundeigentümer, wenn er bspw. einen Ge­neralunternehmer beizieht, welcher seiner­seits wiederum Subunternehmer hinzuzieht.

Das Doppelzahlungsrisiko

Ein Doppelzahlungsrisiko besteht für den Grundeigentümer in dieser Konstellation, weil er als Vertragspartner des Generalunterneh­mers zur Bezahlung der Vergütung an eben­diesen verpflichtet ist und nicht an den Subun­ternehmer, welcher aber kraft Gesetzes ein Pfandrecht auf dem Grundstück des Eigentü­mers eintragen kann, wenn er vom General­unternehmer seine Vergütung nicht erhält. Es kann somit sein, dass auf dem Grundstück des Eigentümers ein Pfandrecht eingetragen wird, obwohl dieser die von ihm geschulde­te Vergütung vollständig und korrekt an den Generalunternehmer bezahlte, der General­unternehmer aber seinerseits den Subunter­nehmer nicht vergütete.

Gestützt auf das eingetragene Bauhandwerkerpfandrecht kann der Subunterneh­mer letztlich wegen der offenen Vergütung die Verwertung des Grundstücks des Grundeigentümers verlange, auch wenn der Grundeigenteümer die von ihm geschuldete Vergütung bereits bezahlt hat. Dies wendet der Grundeigentümer in der Regel ab, indem er die offene Forderung des Subunternehmes (die dieser gegen den Generalunternehmer hat) begleicht und damit doppel bezahlt.

Was kann dadegen unternommen werden?

Dieses Doppelzahlungsrisiko lässt sich zwar nicht gänzlich ausschliessen, doch kann es durch zweckmässige Vertragsgestaltung ver­mindert werden. So kann etwa vereinbart werden, dass der Grundeigentümer den Ge­neralunternehmer erst vergütet, wenn die­ser die Bezahlung der Subunternehmer nachgewiesen hat. Es kann auch vereinbart werden, dass ein Teil der Vergütung des Ge­neralunter-nehmers zurückbehalten oder auf einem Sperrkonto gehalten wird, bis keine Bauhandwerkerpfandrechte mehr eingetra­gen werden können, was vier Monate nach Vollendung der Arbeit der Fall ist.

Es wird teilweise auch vereinbart, dass der Generalunternehmer sich für den Fall eines Bauhandwerkerpfandrechts verpflich­tet, eine hinreichende Sicherheitsleistung zu leisten, wodurch die Eintragung verhindert wird. Ergänzend kann vereinbart werden, dass der Bauherr berechtigt ist, die Sicher­heit selber zu leisten unter Anrechnung auf den Werkpreis, falls der Generalunterneh­mer die Sicherheit nicht leistet.

Unter Umständen kann der Generalun­ternehmer auch eine Bankgarantie beibrin­gen, worin sich die Bank dazu verpflichtet, allfällige Bauhandwerkerpfandrechte von Subunternehmern abzulösen. Es kann auch abgemacht werden, dass die Zahlungen an Subunternehmer durch eine Drittperson ausgelöst werden.

In der Praxis gilt es bei den Vertragsver­handlungen zu eruieren, welches eine für bei­de Seiten akzeptable Lösung darstellt und wie diese konkret auszugestalten ist.

 

Simon Hohler, MLaw, LL.M. ist Rechtsanwalt bei Thouvenin Rechtsanwälte KLG, Zürich. Er ist auf die Führung von Zivilprozessen vor staatlichen Gerichten und Schiedsgerichten spezialisiert und prozessiert dabei auch im Bau- und Immobilienrecht.

 

Hinweis: Dieser Artikel wurde in der Juli/August-Ausgabe 2022 der Zeitschrift „Das Ideale Heim“ publiziert

 

2022-07-15-Ausgabe-Nr.-7_8_Das-Ideale-Heim_-Simon-Hohler_Bauhandwerkerpfandrecht.pdf (pdf 243 kB)